2025年6月3日，北京大学国家发展研究院、北京大学数字金融研究中心与北京大学光华管理学院联合举行了本学期第十次数字金融Workshop。本次Workshop有幸请到新加坡国立大学讲席教授、亚洲金融与经济研究局主席Sumit Agarwal主讲题为“Accountable Developers, Accessible Homes: Regulatory Pathways to Expanding Homeownership（可问责的开发商，可及的住房：扩大房屋自有率的监管政策）”。本期Workshop由北京大学国家发展研究院助理教授、北大数字金融中心研究员胡佳胤主持，六十余位师生通过线上或线下的方式参与了Workshop。

自有住房（Homeownership）在财富积累和经济发展中有着关键的作用。然而，在房屋预售制度之下，对于项目烂尾的担忧可能会阻碍消费者购买房屋。当房屋的供需双方存在信息不对称时，诚实的开发商可能会被不诚实的开发商挤出市场，剩余的开发商需要付出更高的信号成本。这进一步恶化了中小开发商的处境，提高了开发商的市场集中度并提高了均衡房价。如何通过恰当的监管，缓解购房者与开发商之间的市场摩擦、提高住房自有率，就成为了一个重要的政策问题。

Agarwal教授及合作者们从多个角度研究了印度一项针对开发商的监管政策对于房地产市场与房贷市场的影响。该研究聚焦于印度的房地产监管和发展法案（Real Estate Regulation and Development Act, RERA）。RERA由印度联邦政府于2016年3月通过，并从2016年10月起在不同的邦逐步推行。RERA的主要政策包括：建立一个监管平台，凡是超过一定规模的项目均需要在平台上注册；预收款需要存入监管账户；开发商需要在平台上定期更新项目信息；项目超期将会导致最多三年监禁。这一政策提高了对于房地产开发商的透明度和可问责性。

Agarwal教授及合作者们探究了这一开发商监管政策对于房地产市场中房贷发放、房屋供给以及开发商进入退出等结果的影响。研究首先确认了RERA项目对于缓解项目烂尾的作用。通过印度9个邦共12个城市2010-2020年之间的房地产开发项目数据，研究发现，在RERA政策生效之后，受到RERA监管的项目相比未受监管的项目交房拖延时间明显更低。这一现象表明RERA政策能够有效缓解房屋烂尾的状况。

接下来，研究考察了RERA政策对于房贷市场的影响。利用印度一家国有银行2015-2019逐笔贷款数据以及渐进双重差分的计量框架，Agarwal教授及合作者们发现RERA项目明显提高了银行在政策实施地区房贷发放的笔数和金额，降低了贷款的违约率。新增的房贷主要集中于新建住宅、新的借款人。异质性分析进一步表明，印度的二、三线城市较一线城市获益更多，女性、低收入群体获益更多。

随后，研究考察了政策对于房屋供给的影响。Agarwal教授及合作者们发现，RERA政策降低了住宅的平均面积、价格，但提高了平均质量。经济型住宅（Affordable Sector）的供应明显增加。供给结构的变化导致了RERA影响地区的平均房价显著下降。

对于开发商进入退出的分析进一步发现，RERA政策明显促进了各地区开发商的进入和退出；与此同时，开发商总数明显上升，开发商之间的市场集中度下降、大型开发商的利润明显下降，市场竞争更加激烈。

综合来看，RERA政策通过提高开发商的透明度与可问责性，有效降低了消费者购买房屋时对于烂尾风险的担忧，并进一步促进了银行的房贷供给。与此同时，信息不对称问题的缓解促进了中小开发商的进入并提高了市场竞争。房地产市场的供给结构发生变化，更加倾向于小面积、低价格的可负担住宅。最终，RERA政策使得房地产市场的均衡更加包容，有助于提高房屋自有率。

演讲过程中，北京大学博雅特聘教授、北京大学国家发展研究院院长、南南合作与发展学院院长、北京大学数字金融研究中心主任黄益平，北京大学光华管理学院金融学系副教授张宇、韩鹏飞，北京大学国家发展研究院助理教授胡佳胤，中央财经大学中国金融发展研究院助理教授张笑语，北京大学国家发展研究院博士生胡诗云等围绕印度房地产市场的制度背景、RERA政策的一般均衡效应、以及其对中国房地产监管政策的启示等话题与嘉宾展开了热烈讨论。

Sumit Agarwal是新加坡国立大学商学院的Low Tuck Kwong金融学讲席教授，同时也是该校经济学和房地产学教授。他是新加坡国立大学可持续与绿色金融研究所主任。此外，他还担任亚洲金融与经济研究局主席。在此之前，他曾担任乔治敦大学商学院金融学教授和芝加哥联邦储备银行研究部的高级金融经济学家。在加入芝加哥联邦储备银行之前，他还曾在美国银行小企业风险解决方案组担任高级副总裁兼信贷风险管理主管。